Okresowe kontrole budynków. O czym musi pamiętać zarządca?

Zarządzanie nieruchomościami to spore wyzwanie. Aby budynek funkcjonował prawidłowo i bezpiecznie, konieczne są regularne przeglądy techniczne oraz usuwanie usterek. Jakie obowiązki ma zarządca i jak skutecznie zadbać o stan techniczny obiektu?

Regularne przeglądy – co musisz wiedzieć?

Przeglądy techniczne budynków to kluczowy element w zarządzaniu nieruchomościami. Najczęściej wykonywane są coroczne kontrole, które mają na celu sprawdzenie stanu technicznego, w tym dachów, instalacji czy przewodów kominowych. Dodatkowo, co pięć lat, przeprowadza się bardziej szczegółowe przeglądy, obejmujące m.in. kontrolę instalacji elektrycznych i efektywności urządzeń chłodniczych.

Nieprzeprowadzenie przeglądów to nie tylko ryzyko dla mieszkańców, ale też groźba sankcji, takich jak grzywny czy odpowiedzialność karna. Dlatego warto pamiętać o regularnym sprawdzaniu stanu technicznego budynku.

Rodzaje przeglądów nakazanych przez prawo:

Prawo budowlane nakłada na właścicieli budynków i zarządców obowiązek przeprowadzania regularnych przeglądów. Są to:

Przeglądy roczne – obejmują kontrolę stanu technicznego budynku. Dla obiektów o powierzchni zabudowy budynku powyżej 2000 m2 oraz, w przypadku obiektów innych niż budynki, gdy powierzchnia dachu przekracza 1000 m2, przeglądy te muszą być wykonywane dwa razy w roku (do 31 maja i 30 listopada).

• Przegląd stanu technicznego – sprawdzenie elementów budynku narażonych na wpływy atmosferyczne i użytkowe, oraz realizację zaleceń z poprzednich kontroli. Mogą je wykonywać tylko osoby z uprawnieniami.
• Przegląd instalacji sanitarnych i chroniących środowisko – kontrola urządzeń służących do oczyszczania ścieków, gromadzenia odpadów stałych i innych związanych z ochroną środowiska.
• Przegląd przewodów kominowych – sprawdzenie drożności przewodów kominowych oraz działania wentylacji.
• Przegląd instalacji gazowych – wraz z kontrolą stanu technicznego przewodów i kanałów wentylacyjnych.

Przeglądy pięcioletnie:

• Stan techniczny obiektu – sprawdzenie przydatności budynku do użytkowania, jego estetyki, otoczenia, instalacji elektrycznych, piorunochronnych oraz uziemienia.
• Kontrola urządzeń chłodniczych – ocena efektywności energetycznej systemów klimatyzacji.

Kontrole te mogą przeprowadzać jedynie specjaliści z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi. Przykładem jest kontrola przewodów kominowych, którą może wykonać wyłącznie mistrz w rzemiośle kominiarskim.

Inne przeglądy, o których musisz pamiętać

Oprócz przeglądów wymaganych przez prawo budowlane, w wspólnotach mieszkaniowych istnieją także instalacje, które potrzebują regularnych przeglądów serwisowych, choć nie są one zawsze wymienione w przepisach. Należą do nich:

• Urządzenia przeciwpożarowe – takie jak gaśnice, czujniki gazu, hydranty i oświetlenie awaryjne, które muszą być systematycznie kontrolowane, aby zapewnić bezpieczeństwo mieszkańców.
• Inne urządzenia – w tym wentylatory, pompy hydroforowe oraz klapy dymowe, które również wymagają regularnych przeglądów, by działały sprawnie.

W budynkach wyposażonych w windy, platformy parkingowe oraz węzły cieplne konieczne są przeglądy realizowane przez Urząd Dozoru Technicznego.

Elektroniczna Książka Obiektu Budowlanego (CKOB)

Od 2024 roku zarządcy nowych budynków muszą prowadzić Książkę Obiektu Budowlanego w formie elektronicznej, co upraszcza zarządzanie dokumentacją i dostęp do historii przeglądów.

Konsekwencje zaniedbań

Brak regularnych przeglądów i napraw może skutkować nie tylko surowymi karami, ale również problemami z uzyskaniem odszkodowania w razie awarii. Ubezpieczyciel może odmówić wypłaty, jeśli uszkodzenia wynikają z zaniedbań technicznych.

Jak usprawnić proces przeglądów i napraw?

Zarządzanie przeglądami i naprawami może być czasochłonne. PortalPRO oferuje wsparcie w realizacji przeglądów i usuwaniu usterek. Nasz zespół znajdzie dla Ciebie specjalistów, i zadba o proces przeprowadzenia każdego rodzaju przeglądu.

www.portalpro.pl | [email protected] | 22 233 03 40 | darmowa aplikacja PortalPRO (for clients)